红周刊 | 熊颖

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在业内人士看来，2022年是房地产行业的重启之年，也是转折之年。而刚刚开启的2023年，则有望迎来房地产行业的弱复苏。不过，要想恢复销售信心，仍然面临着诸多挑战，在这一大背景下，2022年的房地产销售势头还有可能在2023年得到延续。2023年，房地产销售还有可能再降两成，市场谷底也将在2023年出现。在这样的大背景下，有四类房企会凸显优势。

2022年房地产整体销售下滑

少数国央企、个别民企销售平稳发力

2022年，尤其是第四季度，虽有房地产调控政策持续密集输出，但从市场表现来看，信心仍未充分传达到销售端。据克而瑞数据，对比2021年，2022年房地产销售大幅滑落，百强房企全年销售额7.3万亿元，较2021年同比下降42.3%；千亿房企数量也从43家降至20家。

《红周刊》梳理单家房企的销售情况发现，仅有华润置地、建发房产、滨江集团(002244)、越秀地产、华发股份(600325)等少数国央企及个别民营房企仍能在2022年保有较稳定的销售规模甚至实现小幅增长（见附表）。

其中，华润置地2022年全口径销售额3013亿元，与其2021年销售规模相近，销售排名也从2021年的第8位跃升至第四位。

而更加值得关注的是，越秀地产、瑞安房地产等房企在2022年的艰难背景下依旧实现了规模的增长，越秀地产2022年实现全口径销售额1260亿元，同比增长6.6%，销售排名也从2021年的第37位升至第16位，上升21个名次；瑞安房地产2022年实现全口径销售额263.5亿，同比增长8.35%，销售排名从2021年的第101位上升至第75位，前进26个名次。

知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》表示，2022年，少数企业还能维持较突出表现的原因在于，一方面，这类企业在区域深耕上做得比较突出，比如，越秀地产主要深耕大湾区，瑞安房地产则主要深耕上海地区；另一方面，上述两家企业过去相对运营比较安全，基本没有加杠杆。可以说，越秀地产、瑞安房地产分别代表两种不同的房企模式，一类是，香港的低杠杆、高产品力模式；一类是，用国企信用背书去深耕的房企。

虽然房企不再唯“规模论”，但对于房企来说，销售表现仍然是一项极为重要的衡量指标。张宏伟向《红周刊》表示，从资金端角度来看，房企资金的两大渠道，一个是融资、一个就是销售回款。而房企的销售排名不仅仅体现的是一家房企的市场地位，销售表现更好的房企，在融资的便利性以及融资成本上也会更占优势，这也进一步有利于房企市场地位的稳固。

此外，《红周刊》梳理发现，在2022年销售额表现依旧稳定甚至保有增长的房企在资本市场上的表现明显优于大势。比如，在2022年内，中交地产(000736)涨幅达182.73%，建发房产涨幅94.61%，滨江集团、远洋集团、越秀地产、华发股份等房企涨幅也都在50%左右，明显高于同期的申万一级房地产行业指数11.17%的跌幅。

需求端政策虽发力

2023年销售或再降两成

结合房地产的市场表现来看，亿翰智库企业事业部副总裁田晶向《红周刊》表示，如果说从2015年开始，房地产行业的销售投资呈现快速上升波段的话，那么2022年就标志着整个行业是从峰值开始向下的一年。行业销售格局之所以出现变化，一方面源于企业格局的变化；另一方面的根本原因还在于，在这一时间点上去产能、供给侧改革以及需求端所受到的冲击是多重叠加影响。

《红周刊》注意到，2023年的房地产政策发力重点已从融资端转向需求端。1月5日，住建部部长倪虹表示，今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

1月5日，人民银行、银保监会也发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。

不过田晶认为，行业销售格局的改变较难在短期时间内来通过政策提振，所以2022年的房地产销售势头还有可能在2023年得到延续。目前疫情等不确定因素的干扰仍然存在，这影响的不仅仅是心态问题，对收入等各方面的影响同样较为深远。

多机构一致认为，2023年将是房地产弱复苏的一年。但在田晶看来，市场谷底也将在2023年出现。“按照目前的情况来换算，应该会在2022年销售金额的基础上再降低20%。”

而之所以说销售有可能在2023年继续下行，田晶向《红周刊》分析表示，其一，也是最核心的原因，可以预判在2023年三、四线城市的销售会继续下滑。如果2022年大量房企手中的三、四线项目还能通过降价等促销手段来达成一定的去化效果，那么到2023年可能会更难；其二，近两年的集中供地主要集中在一二线城市，且出让的土地质量一次比一次好，国央企的拿地动作同样遵循这一规律，这也就意味着，从2023年开始，高能级城市的供应量会加大，从而导致供需平衡的被打破。再加上，虽然高能级城市仍能保有一定增长潜力，但依旧难以填补三四线城市的销售缺口；其三，从2021年四季度开始，大部分民营房企鲜少拿地。

基于以上几点，田晶认为，供给端存在的只是结构性问题，而更大的问题在于，市场里面有效的需求主战场已经从原来广阔的三四线城市聚集到一二线城市，但经过2021年、2022年的市场“抢收”之后，再加上消费者收入预期被打破，实际上能够留下来的有效需求是有限的。所以说，虽然从趋势上来看，2023年是一个弱复苏，但2023年，市场还是会继续向下走的，而且这个量级不会小。

2023年主基调：去存货、还债、保交楼

四类房企有望优势凸显

对于房企来说，2023年同样不会是轻松的一年。一位TOP10房企高管向《红周刊》指出，2023年的房地产基调，主要是去存货、还债和保交楼。2023年，还会有企业爆雷，民企也会继续以价换量，而到了2023年之后，房地产的风险才有可能逐步消除。

上述房企高管还指出，在提及的主基调还债中，美元债是最重要的。明年是境外债高峰期。如果美元债违约过多，会影响国家及企业在国际金融市场贷款利率和期限，也会触发其他美元债提前还款，严重的话会影响国家的信用等级及国际市场的业务拓展。所以，相比预收账款，应付账款及银行和机构的贷款，房企美元债是第一位的。

以上意味着，在有限的市场中，企业如何通过强化自身能力抢占市场份额显得尤为重要。

那么哪些房企在2023年更占优势？

田晶向《红周刊》表示，一类是主导当前市场的国央企。而在民营房企中，一类是母子型公司，比如，美的置业、新希望(000876)地产等；一类是已经形成稳定的双轮驱动型企业，住宅业务之外，还能有某一个单边能力非常强，比如新城控股(601155)、宝龙地产等；以及，能够把非相关性多元化业务做到一定程度的企业，比如碧桂园。

田晶指出，具备以上特征的房企，虽然在接下来的2023年开始的波段里面会出现缩表现象，但如果不是主观意愿选择退出的话，这些企业基本不会被“洗牌”出地产行业，依然能够在行业内走得比较稳。

相反，对于单一的以住宅开发为主的一些企业来说，这个时间点会非常难受。这类企业原本的业务结构给企业自身所留下的探索机会非常少，这可能会影响到企业的现金流，所以陆续还会有企业逐渐退出。

回顾2022年，展望2023年，田晶向《红周刊》总结表示，房地产的2022年是重启，也是转折。而2023年，整个房地产行业格局、产品格局以及经营逻辑都可能会变化，这个变化不仅仅体现在2023年一年，而是会延续很久。

（本文已刊发于1月14日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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